1. НДС при покупке квартиры в новостройке

Если вы покупаете квартиру у застройщика, который является плательщиком НДС, к цене покупки применяется:

·      10% НДС на жилые объекты

·      20% НДС на нежилые помещения

НДС уже включен в стоимость квартиры и не оплачивается отдельно, а входит в общую цену покупки.

Возврат НДС за первую квартиру

Покупатели первой недвижимости имеют право на возврат НДС, что является одной из наиболее значимых налоговых льгот при покупке квартиры.

Условия для возврата НДС

Чтобы получить право на возврат НДС, необходимо:

1.   быть совершеннолетним физическим лицом,

2.   быть гражданином Республики Сербия,

3.   иметь место жительства на территории Республики Сербия,

4.   до дня нотариального заверения договора не иметь в собственности или долевой собственности квартиру в Сербии.

Те же условия распространяются и на членов семьи (супруг, дети, усыновленные дети, родители) при условии, что они зарегистрированы по тому же адресу.

На какую площадь распространяется возврат?

Право на возврат НДС предоставляется:

·      до 40 м² для покупателя,

·      плюс дополнительные 15 м² на каждого члена семьи.

Если квартира превышает разрешенную площадь, НДС возвращается пропорционально за ту часть, которая соответствует условиям.

Необходимые документы

Для возврата НДС заявление подается в Налоговую службу с приложением:

·      заверенного договора купли-продажи,

·      документа, подтверждающего оплату стоимости квартиры,

·      заявления о том, что вы приобретаете первую квартиру,

·      справки о том, что вы не являлись собственником недвижимости,

·      личных документов.

Налоговая служба выносит решение, после чего осуществляется возврат средств на счет покупателя.

Важно, чтобы инвестор был зарегистрирован в системе НДС, так как без этого возврат невозможен.

2. Налог на передачу абсолютных прав (вторичное жилье)

Если вы покупаете квартиру у физического лица, вы не платите НДС, а налог на передачу абсолютных прав в размере 2,5%.

Этот налог рассчитывается исходя из рыночной стоимости недвижимости, которую оценивает Налоговая служба, даже если договорная цена ниже.

Срок оплаты составляет 15 дней с момента получения решения.
Заявление о налоге подает нотариус, заверивший договор.

На практике, хотя продавец является формальным налогоплательщиком, расходы почти всегда несет покупатель.

Покупатели первой недвижимости могут быть освобождены от этого налога при соблюдении законодательных условий.

3. Налог на имущество – ежегодное обязательство собственника

После регистрации права собственности в кадастре, собственник становится плательщиком ежегодного налога на имущество.

Обязательство возникает:

·      в день приобретения права собственности,

·      или при получении разрешения на эксплуатацию для новостроек.

Как рассчитывается налог на имущество?

База налогообложения включает:

·      полезную площадь квартиры,

·      среднюю стоимость квадратного метра в районе, где находится квартира.

К установленной базе налогообложения применяется налоговая ставка:

·      до 0,30% для физических лиц,

·      до 0,40% для юридических лиц.

Для недвижимости большей стоимости применяется прогрессивная ставка.

Налоговые льготы

Если собственник проживает в квартире и зарегистрирован по этому адресу, он имеет право на:

·      снижение налога на 50%,

·      максимум до 20 000 сербских динаров в год.

Также возможно уменьшение налоговой базы за счет амортизации объекта (до 1% в год, максимум 40%).

Сроки оплаты

Налог на имущество уплачивается четырьмя ежегодными платежами:

15 февраля

15 мая

15 августа

15 ноября

Неуплата в срок влечет начисление законных процентов.

4. Налог на прирост капитала при продаже квартиры

Налог на прирост капитала уплачивается при продаже недвижимости, если получена разница между ценой приобретения и ценой продажи.

Ставка налога составляет 15% от полученной прибыли.

Как рассчитывается прирост капитала?

Прирост капитала представляет собой разницу между:

·      ценой продажи,

·      и стоимостью приобретения (увеличенной на инфляцию).

В стоимость приобретения могут быть включены:

·      налоги, уплаченные при покупке,

·      нотариальные сборы и пошлины,

·      инвестиции в адаптацию (с подтверждением расходов).

Когда налог на прирост капитала не уплачивается?

Освобождение действует, если:

·      недвижимость находилась в собственности более 10 лет,

·      она передается между супругами или наследуется,

·      средства от продажи реинвестируются в новую недвижимость в установленный законом срок.

Если реинвестируется часть средств, налог уменьшается пропорционально вложенной сумме.

Заключение – как планировать налоги при покупке и продаже квартиры

Покупка и продажа недвижимости в Сербии требует точного налогового планирования. Важнее всего заранее знать:

·      платите ли вы НДС или налог на передачу абсолютных прав,

·      имеете ли вы право на возврат НДС,

·      каков будет ежегодный налог на имущество,

·      возникнет ли обязательство по уплате налога на прирост капитала.

Правильный анализ налоговых обязательств может сэкономить вам значительные средства и предотвратить ненужные расходы. Поэтому рекомендуется перед заключением договора купли-продажи проконсультироваться со специалистом по недвижимости и налоговому праву, чтобы оптимизировать всю инвестицию.