1. PDV pri kupovini stana u novogradnji

Ako kupujete stan od investitorakoji je u sistemu PDV-a, na kupoprodajnu cenu obračunava se:

·      10% PDV na stambene objekte

·      20% PDV na nestambene prostore

PDV je već uključen u cenu stana i ne plaća se dodatno, već kroz ukupnu kupoprodajnu cenu.

Povraćaj PDV-a za prvi stan

Kupci prve nekretnine imaju pravo na povraćaj PDV-a, što predstavlja jednu od najznačajnijih poreskih olakšica prilikom kupovine stana.

Uslovi za povraćaj PDV-a

Da biste ostvarili pravo na refundaciju PDV-a, potrebno je da:

1.   budete punoletno fizičko lice,

2.   budete državljanin Republike Srbije,

3.   imate prebivalište na teritoriji Republike Srbije,

4.   do dana overe ugovoraniste imali u vlasništvu ili suvlasništvu stan u Srbiji.

Isti uslovi važe i za članove porodičnog domaćinstva (supružnik, deca, usvojenici, roditelji), pod uslovom da imaju prijavljeno prebivalište na istoj adresi.

Na koju kvadraturu se ostvarujepovraćaj?

Pravo na povraćaj PDV-a priznaje se:

·      do 40 m² za kupca,

·      plus dodatnih 15 m² po svakom članu domaćinstva.

Ako je stan veći od dozvoljene kvadrature, PDV se vraća proporcionalno za deo koji ispunjava uslov.

Potrebna dokumentacija

Za povraćaj PDV-a podnosi se zahtev Poreskoj upravi uz:

·      overen kupoprodajni ugovor,

·      dokaz o uplati cene stana,

·      izjavu da kupujete prvi stan,

·      potvrdu da niste bili vlasnik nepokretnosti,

·      lična dokumenta.

Poreska uprava donosi rešenje, nakon čega se izvršava povraćaj sredstava na račun kupca.

Važno je da investitor bude registrovan u sistemu PDV-a, jer bez toga refundacija nije moguća.

2. Porez na prenos apsolutnih prava(starogradnja)

Ako kupujete stan od fizičkog lica,ne plaćate PDV, već porez na prenos apsolutnih prava u iznosu od 2,5%.

Ovaj porez se obračunava na tržišnuvrednost nekretnine koju procenjuje Poreska uprava, čak i ako je ugovorena cena niža.

Rok za plaćanje je 15 dana od prijema rešenja.
Prijavu poreza podnosi notar koji je overio ugovor.

U praksi, iako je prodavac formalni poreski obveznik, trošak gotovo uvek snosi kupac.

Kupci prve nekretnine mogu biti oslobođeni ovog poreza ukoliko ispunjavaju zakonske uslove.

3. Porez na imovinu – godišnja obaveza vlasnika

Nakon upisa prava svojine u katastar, vlasnik postaje obveznik godišnjeg poreza na imovinu.

Obaveza nastaje:

·      danom sticanja svojine,

·      ili dobijanjem upotrebne dozvole kod novogradnje.

Kako se obračunava porez na imovinu?

Osnovicu čine:

·      korisna površina stana,

·      prosečna cena kvadrata u zoni gde se stan nalazi.

Na utvrđenu osnovicu primenjuje se poreska stopa:

·      do 0,30% za fizička lica,

·      do 0,40% za pravna lica.

Kod nekretnina veće vrednosti primenjuje se progresivna stopa.

Poreske olakšice

Ako vlasnik živi u stanu i prijavljen je na toj adresi, ima pravo na:

·      umanjenje poreza od 50%,

·      maksimalno do 20.000 RSD godišnje.

Moguće je i umanjenje osnovice po osnovu amortizacije objekta (do 1% godišnje, maksimalno 40%).

Rokovi plaćanja

Porez na imovinu plaća se u četirirate godišnje:

15.februar

15.maj

15.avgust

15.novembar

Neplaćanje u roku povlači obračun zakonske kamate.

4. Porez na kapitalnu dobit pri prodaji stana

Porez na kapitalnu dobit plaća se prilikom prodaje nekretnine ako je ostvarena razlika između nabavne i prodajne cene.

Stopa poreza iznosi 15% na ostvarenudobit.

Kako se izračunava kapitalna dobit?

Kapitalna dobit predstavlja razliku između:

·      prodajne cene,

·      i nabavne vrednosti (uvećane za inflaciju).

U nabavnu cenu mogu se uključiti:

·      porezi plaćeni prilikom kupovine,

·      troškovi notara i taksi,

·      ulaganja u adaptaciju (uz dokaz o troškovima).

Kada se porez na kapitalnu dobit ne plaća?

Oslobođenje postoji ako:

·      je nekretnina bila u vlasništvu duže od 10 godina,

·      se prenosi između bračnih partnera ili nasleđuje,

·      se sredstva od prodaje reinvestiraju u novu nekretninu uzakonskom roku.

Ako se reinvestira deo sredstava,porez se umanjuje proporcionalno uloženom iznosu.

Zaključak – kako planirati poreze pri kupovini i prodaji stana

Kupovina i prodaja nekretnine uSrbiji zahteva precizno poresko planiranje. Najvažnije je unapred znati:

·      da li plaćate PDV ili porez na prenos apsolutnih prava,

·      da li imate pravo na povraćaj PDV-a,

·      koliki će biti godišnji porez na imovinu,

·      da li će nastati obaveza poreza na kapitalnu dobit.

Pravilna analiza poreskih obavezamože vam uštedeti značajna sredstva i sprečiti nepotrebne troškove. Zato je preporučljivo da se pre zaključenja kupoprodajnog ugovora konsultujete sa stručnjakom za nekretnine i poresko pravo kako biste optimizovali celokupnu investiciju.